給屋主的一段話
這間房子需要的不是刊登，而是一套定價與銷售方法。
陛廈從 110 年 4 月之後，公開實價登錄就沒有新的住宅成交。社區內沒有「最新價格」可以直接套用——拿五年前的成交價開，會賣得太便宜；拿高鐵區新案的價格開，會掛很久沒人看。
先定錨
用周邊同屋齡社區的近期成交，重建陛廈的合理價格帶。
再定位
41 戶小社區、大坪數產品：誰會買、要怎麼跟他溝通。
後執行
照節奏曝光、帶看、回報，每一步都有數字可以檢驗。
社區基本資料
小戶數、大坪數的高鐵特區大樓。
＊待確認（另有資料列「新春建設」）
＊依屋齡約 18 年推算，以使照為準
591、5168 實價登錄平台
地下 2 層＊房仲公開刊登
以建物謄本計算
向管委會確認費率與修繕基金
地址：竹北市嘉豐五路二段 129–135 號、興隆路三段 109 號一帶。資料來源：591 實價登錄、5168 實價登錄比價王、房仲公開刊登；以謄本、使照為準。
區域市場定位
不跟新案拚單價，跟要大坪數的換屋族談總價與空間。
- 陛廈最後成交停在 110 年（3 筆均約 34.5 萬）；周邊同屋齡社區 112 年後已是 5 字頭，舊價格不能再用。
- 陛廈主力 53 坪、82 坪，總價帶比周邊 2–3 房產品高一截，買方池較窄。
- 竹北 2025 年前 8 月交易量年減 69.6%，價格沒跌但買方觀望：定價要貼近成交，不是貼近開價。
＊風臨渡 113-05 單筆車位價未拆，以車位 200–280 萬扣除推估。柳宗里、富宇為扣除車位單價（5168）。來源：591、5168、工商時報 2026/7/23、經濟日報 2025/10/16（永慶資料）。
四大地段價值
綠地在門口，高鐵與快速道路都在生活半徑內。
學區
東興國小／東興國中
＊待確認：依新竹縣當年度學區公告與本戶門牌
商圈・市場
竹北高鐵商圈生活圈
賣場、餐飲集中於高鐵特區；喜來登商圈可達＊距離待實測
公園綠地
緊鄰新瓦屋客家文化保存區
大面積綠地與假日活動，是社區最直接的生活賣點
交通建設
高鐵新竹站・台鐵六家站
68 快速道路、國道 1 號可銜接＊車程待實測
本戶競爭力
同一個社區、兩種產品，買方完全不同。
| 產品 | 位置 | 建坪＊ | 格局 | 歷史成交單價 |
|---|---|---|---|---|
| 中坪三四房 | 131、133 號／12F | 約 50–56 坪 | 3–4 房 | 21.9–35.5 萬 |
| 大坪四五房 | 135 號／14F | 約 82–88 坪 | 4–5 房 | 25.5–35.4 萬 |
| 一樓店面 | 臨嘉豐五路、興隆路 | 約 27–67 坪 | — | 46.4–69.2 萬 |
＊建坪不含車位。一樓店面單價不可推估住宅樓層。來源：591 實價登錄。
本戶條件（見面時現場確認）
- 棟別・樓層：待確認｜高樓層看視野，低樓層看總價
- 座向・採光：待確認｜影響帶看第一印象與議價空間
- 格局・坪數：待確認｜三房與五房的買方是兩群人
- 車位：待確認｜實登多數成交含 1–2 位坡道平面車位
近年實價登錄
社區最後一筆住宅成交停在 110 年，價格要靠周邊重建。
| 年月 | 樓層 | 格局／坪 | 萬/坪 | 總價(萬) |
|---|---|---|---|---|
| 110-04 | 2F | 5房／86.4 | 32.5 | 2,808 |
| 110-04 | 4F | 3房／53.2 | 35.5 | 1,888 |
| 110-02 | 10F | 5房／82.4 | 35.4 | 2,914 |
| 109-10 | 9F | 4房／53.2 | 31.3 | 1,666 |
| 109-08 | 5F | 4房／53.2 | 28.8 | 1,530 |
| 109-01 | 11F | 4房／82.4 | 25.5 | 2,103 |
| 108-02 | 4F | 3房／53.2 | 21.9 | 1,163 |
住宅樓層，總價不含車位。來源：591 實價登錄。
112–115 年社區內住宅成交＊送件前以內政部實價登錄再查
扣除車位。53 坪約 2,700–2,970 萬、82 坪約 3,940–4,350 萬。三種方法交叉推算：比照鴻觀十力的歷史比例、對照風臨渡（單筆，只當上緣）、富宇大坪數打折。再依本戶樓層、座向、屋況修正。
周邊競品比較
附近同屋齡社區多是 2–3 房，陛廈的 80 坪以上產品是差異點。
| 社區 | 屋齡／戶數 | 位置 | 近期成交 萬/坪 | 主力產品 |
|---|---|---|---|---|
| 富宇現代城 | 約18年／208戶 | 六家七路 66–70 號 | 115-07 兩筆 53.5、57.9 | 2–3 房 25–55 坪 |
| 新業柳宗里 | 約11年／56戶 | 嘉豐五路二段 136 號 | 113 年 2 筆 57.5、67.4 | 3–4 房 57–76 坪 |
| 風臨渡 | 約16年／26–28戶 | 興隆路三段 91–95 號 | 113-05 單筆約 62 ＊扣車位推估 | 4–6 房 70–84 坪 |
| 陛廈 | 約18年／41戶 | 嘉豐五路二段 129–135 號 | 110 年後無成交 | 3–5 房 53–88 坪 |
判讀：周邊單價高，是因為坪數小、總價低。陛廈單價不必追到 5 字頭後段，用「同總價多 20–30 坪」去跟買方談，比硬拚單價更有說服力。
單價扣除車位（富宇、柳宗里出自 5168；風臨渡為推估）。來源：591、5168、信義房屋社區資料。
買方輪廓與銷售策略
賣的不是單價，是這個總價買得到的生活空間。
竹科換屋家庭
二寶或三代同堂，要 4 房以上加 2 車位；新案同坪數總價買不下去。
高鐵通勤主管
通勤雙北或外派，看重高鐵、快速道路，以及社區單純度。
要空間的首換族
預算有限的 53 坪三四房，用總價比較新案 2 房。
主打三個賣點
- 空間：同總價買到新案買不到的坪數
- 地段：高鐵特區＋新瓦屋綠地
- 小社區：41 戶，住戶單純（管理品質待確認）
要先講的風險
- 屋齡 18 年：備妥管線、漏水、修繕紀錄
- 總價高：買方池窄，貸款成數要先試算
- 市場觀望：開價離成交太遠，熱度會先消失