給屋主的一段話
同樣 20 年，價差在產品，不在地段。
風中緋櫻跟隔壁鴻觀十力同樣約 20 年、同一條六家七路。鴻觀十力近兩年扣除車位每坪 54.6–61.8 萬，風中緋櫻推估約 49–53 萬。差的是產品：10 層華廈、公設比 29%、沒有泳池。反過來看，這就是賣點：3 房含車位約 2 千萬出頭。
先定錨
用 114 年兩筆成交加隔壁鴻觀十力，算出合理區間。
再定位
主打總價：2 千萬出頭的高鐵特區 3 房。
後執行
照節奏曝光、帶看、回報，每一步都有數字可以檢驗。
社區基本資料
101 戶、一層兩戶的 10 層華廈。
＊待確認（591 列投資建設：中耀建設）
使照 (095)府使字第00653號（591）
信義房屋資料＊591 未列
一層兩戶（信義房屋資料）
591 列 29.35%＊以謄本為準
信義列全天候警衛；591 列無管理費
地址：六家七路 53–75 號（591 社區地址 53 號），格局 2–4 房。公設：健身房、視聽中心、遊戲室、交誼廳；全天候警衛。資料來源：591 社區資料與實價登錄、信義房屋社區資料；以謄本、使照為準。
區域市場定位
同條路的老社區，單價低一截，總價最親民。
- 114 年兩筆扣車位推估約 49.5、52.7 萬，比鴻觀十力低 5–8 萬。
- 差在產品：華廈 10 層、公設比 29%，鴻觀十力是 25% 加泳池。
- 112 年有 8 筆成交，114 年剩 2 筆，115 年至今 0 筆。
＊風中緋櫻成交的坪數含車位、車位價多未拆，以車位 120 萬、約 8.5 坪扣除推估；文化苑為 591 均價、口徑待核。其餘為扣除車位單價（信義房屋、5168）。竹北中古大樓均價出自經濟日報 2026/9/16。
四大地段價值
幼兒園 56 公尺，綠園道就在門口。
學區
六家或東興國小／東興國中
＊待確認：依新竹縣當年度學區公告與本戶門牌
生活機能
500 公尺內超市、超商、診所
小歌德幼兒園 56 公尺、米澤幼兒園 235 公尺
公園綠地
綠五-2 公園約 75 公尺
臨綠園道，步行可到童話公園與籃球場
交通建設
高鐵新竹站・68 快速道路
社區外有竹北免費公車站＊車程待實測
本戶競爭力
3 房是主力，114 年兩筆都在頂樓 10F。
| 產品 | 坪數（含車位） | 近年成交 | 含車位總價 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 約 45.6 坪 | 109-11 一筆 | 1,270 萬 |
| 3 房 | 約 44–61 坪 | 112–114 年 9 筆 | 1,700–2,350 萬 |
| 4 房 | 約 54–67 坪 | 112-08、114-07 | 2,610–2,703 萬 |
坪數與總價皆含車位。來源：591 實價登錄（共 47 筆）、信義房屋。
本戶條件（見面時現場確認）
- 門牌・樓層：待確認｜114 年兩筆都是 10F 頂樓
- 格局：待確認｜3 房最好賣，4 房買方較少
- 車位：待確認｜114-05 那筆車位價 120 萬
- 屋況：待確認｜20 年屋管線外牆，增建是否合法
近三年實價登錄
112 年 8 筆，114 年剩 2 筆，買方變挑了。
| 年月 | 樓層 | 格局／坪 | 萬/坪 | 總價(萬) |
|---|---|---|---|---|
| 114-07 | 10F | 4房／60.7 | 44.5 | 2,703 |
| 114-05 | 10F | 3房／45.7 | 45.6 | 2,080 |
| 113-04 | 7F | 3房／45.7 | 51.5 | 2,350 |
| 112-12 | 10F | 3房／49.2 | 45.5 | 2,240 |
| 112-12 | 8F | 3房／50.2 | 45.2 | 2,268 |
| 112-11 | 8F | 3房／48.8 | 44.1 | 2,150 |
| 112-08 | 6F | 4房／67.0 | 38.9 | 2,610 |
591 單價含車位攤算、偏低；坪數與總價含車位。
115 年至今社區內成交＊送件前以內政部實價登錄再查
含車位總價；扣除車位推估每坪約 49–54 萬。114 年 2,080 萬、113 年 2,350 萬為高點。依本戶樓層、屋況再修正。
周邊競品比較
鴻觀十力賣公設，風中緋櫻賣總價。
| 社區 | 屋齡／戶數 | 位置 | 近期成交 萬/坪 | 主力產品 |
|---|---|---|---|---|
| 李力鴻觀十力 同條路 | 20年／177 戶 | 六家七路 2–36 號 | 114–115 年四筆 54.6–61.8 | 2–4 房 室內約 54 坪 |
| 富宇現代城 約 55m | 18年／208 戶 | 六家七路 66–70 號 | 115-07 兩筆 53.5、57.9 | 2 房為主 25–52 坪 |
| 新業柳宗里 | 11年／56 戶 | 嘉豐五路二段 136 號 | 113 年兩筆 57.5、67.4 | 3–4 房 57–76 坪 |
| 文化苑 | 15年／待確認 | 待確認 | 591 均 50.4＊ 26 筆在售 | 待確認 |
| 風中緋櫻 | 20年／101 戶 | 六家七路 53–75 號 | 114 年兩筆 約 49.5、52.7＊ | 2–4 房 10F 華廈 |
判讀：同條路 3 房，風中緋櫻含車位 2 千萬出頭就買得到。價格要跟鴻觀十力拉開距離，但不能掉到文化苑那一層。
單價扣除車位（＊風中緋櫻為推估、文化苑口徑待核）。來源：591、5168、信義房屋。
買方輪廓與銷售策略
賣的是總價門檻，不是單價。
竹科首購小家庭
2 千萬出頭買 3 房，幼兒園 56 公尺。
2 房換 3 房
富宇等 2 房屋主，不想離開生活圈。
長輩同住家庭
一層兩戶、10 層華廈較單純。
主打三個賣點
- 總價：高鐵特區 3 房 2 千萬出頭
- 生活：幼兒園、公園、綠園道
- 單純：一層兩戶的 10 層華廈
要先講的風險
- 屋齡 20 年：管線、增建先查
- 買方會拿鴻觀十力比公設
- 成交變少：115 年至今 0 筆