鼎毅風臨渡

給屋主的一段話

一筆成交撐不起行情，要靠周邊重建。

風臨渡 26–28 戶、4–6 房、70–84 坪，一層兩戶。109 年之後社區內只有一筆住宅成交：113 年 5 月 10 樓 4 房，含車位 4,800 萬。這筆車位價沒拆開，扣掉車位推估每坪約 61–63 萬。一筆成交撐不起一個行情，開價要把周邊大坪數一起看。

社區基本資料

一層兩戶、70–84 坪大四房的河岸大樓。

地址：興隆路三段 91–95 號，信義房屋描述為河岸第一排。公設：花園、健身房、圖書室；全天候警衛、無障礙坡道。資料來源：591 社區資料與實價登錄、信義房屋社區資料；以謄本、使照為準。

區域市場定位

大坪數單價，不輸新一點的社區。

• 113-05 扣車位推估約 61–63 萬，跟柳宗里、水容同一級。
• 但 109 年後只有這一筆，近兩年社區內 0 成交。
• 附近新建案每坪 55–106 萬（591），大坪數總價高，買方會比。

＊風臨渡車位價未拆，以 200–280 萬推估取中間。其餘為扣除車位單價（信義房屋、5168、591）。竹北中古大樓均價出自經濟日報 2026/9/16。

四大地段價值

河岸第一排，高鐵與快速道路都在附近。

本戶競爭力

主力 73 坪 4 房，也有 86、104 坪的大戶。

＊坪數不含車位；109 年以前總價不含車位。來源：591 實價登錄。

近年實價登錄

109 年後只有 1 筆，行情靠周邊補。

周邊競品比較

70 坪以上大四房，附近只有陛廈、水容同一級。

判讀：風臨渡、陛廈、水容都是小戶數大坪數，近兩年都幾乎沒有成交。買方少，但也沒有同社區的比價對象，開價要靠周邊重建。

單價扣除車位（＊風臨渡為推估）。距離為 591 社區頁直線距離。來源：591、5168、信義房屋。

買方輪廓與銷售策略

賣的是一層兩戶的大空間，不是單價。