給屋主的一段話
這間房子要贏的，是同社區一起在賣的鄰居。
富宇現代城 113 年有 12 筆成交，114 年大樓住宅一筆都沒有，115 年到 7 月也只有 2 筆。買方還在，只是變挑了；2 房同質性高，屋主真正的對手是同社區同時掛出來的那幾間。
先定錨
用 115 年最新成交校正價格，不拿 113 年高點開價。
再定位
找出本戶跟同社區其他 2 房不一樣的地方。
後執行
照節奏曝光、帶看、回報，每一步都有數字可以檢驗。
社區基本資料
208 戶中型社區、以 2 房為主的高鐵特區大樓。
信義房屋社區資料
＊依屋齡 17–18 年推算，以使照為準
＊另有資料列 207 戶
A／B／C 三棟＊社區問答待確認
＊信義房屋資料，以謄本為準
向管委會確認費率與修繕基金
地址：六家七路 66–70 號（591 另列嘉豐五路二段 101 號）。公設：花園、健身房、遊戲室、圖書室、桌球室、撞球室。資料來源：591 實價登錄、5168 實價登錄比價王、信義房屋社區資料；以謄本、使照為準。
區域市場定位
跟新案比總價，不跟新案比單價。
- 富宇 115 年兩筆扣除車位 53.5、57.9 萬；591 列的 113 年單價多數沒拆車位，不能直接比。
- 附近新建案每坪約 67–106 萬（591），同樣 30 多坪的 2 房，總價差距從數百萬起跳。
- 竹北 2025 前 8 月交易量年減 69.6%，富宇 114 年也是 0 筆：定價要貼近 115 年成交。
＊風臨渡 113-05 單筆車位價未拆，以車位 200–280 萬扣除推估；風中緋櫻計算口徑待核。富宇、柳宗里為扣除車位單價（5168）。來源：591、5168、工商時報 2026/7/23、經濟日報 2025/10/16（永慶資料）。
四大地段價值
公園、幼兒園、高鐵與竹科都在 10 分鐘內。
學區
東興國小／東興國中
＊待確認：依新竹縣當年度學區公告與本戶門牌
生活機能
500 公尺內超市、超商、診所
周邊幼兒園 4 間、托嬰 1 間（信義房屋資料）
公園綠地
綠五-2 公園約 122 公尺
直線距離；有小孩的家庭最在意的步行範圍
交通建設
高鐵站約 5–10 分鐘車程
竹科約 10 分鐘、社區前有市民公車＊尖峰待實測
本戶競爭力
同社區 2 房很多，要講出本戶不一樣的地方。
| 產品 | 近 20 筆 | 建坪 | 成交總價 | 591 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 13 筆 | 25–52 坪 | 1,535–2,228 萬 | 39.4–62.4 |
| 3 房 | 5 筆 | 44.6–55.5 坪 | 2,050–3,168 萬 | 46.0–57.1 |
| 1 房／4 房 | 各 1 筆 | 29.1／55.5 坪 | 1,228／2,600 萬 | 42.2／46.8 |
591 列 112–115 年最近 20 筆大樓住宅成交；113 年多數筆車位價未拆，總價可能含車位。
本戶條件（見面時現場確認）
- 棟別：待確認｜A 棟一層 4 戶、B／C 棟一層 6 戶＊社區問答
- 樓層・座向：待確認｜邊間、採光是 2 房最直接的差異點
- 格局：待確認｜2 房能否規劃書房，決定能不能搶 3 房買方
- 車位：待確認｜115 年成交車位價約 110–130 萬
近三年實價登錄
113 年是高點，114 年沒有成交，115 年才回來 2 筆。
| 年月 | 樓層 | 格局／坪 | 萬/坪 | 總價(萬) |
|---|---|---|---|---|
| 115-07 | 11F | 2房／36.9 | 53.5 | 1,535 |
| 115-07 | 10F | 2房／25.2 | 57.9 | 1,570 |
| 113-08 | 7F | 2房／33.7 | 59.4 | 2,000 |
| 113-08 | 13F | 2房／39.5 | 56.4 | 2,228 |
| 113-07 | 7F | 2房／37.8 | 57.4 | 2,168 |
| 113-06 | 4F | 3房／55.5 | 57.1 | 3,168 |
| 113-03 | 14F | 3房／47.5 | 51.3 | 2,440 |
115 年：單價扣除車位（5168）、總價不含車位（車位 130 萬）。113 年：591 數字，車位價多未拆。
114 年大樓住宅成交＊送件前以內政部實價登錄再查
含車位總價。115 年 7 月 2 筆含車位約 1,665、1,700 萬；113 年 1,620–2,228 萬為高點。依本戶坪數與樓層座向再修正。
周邊競品比較
附近社區多是 3 房以上大坪數，富宇是這一圈的 2 房入門款。
| 社區 | 屋齡／戶數 | 位置 | 近期成交 萬/坪 | 主力產品 |
|---|---|---|---|---|
| 昌益風中緋櫻 約 55m | 約20年／101戶 | 六家七路 53–57 號 | 近兩年均 45.0 | 2–4 房 44–67 坪 華廈 10 層 |
| 新業柳宗里 約 73m | 約11年／56戶 | 嘉豐五路二段 136 號 | 113 年 2 筆 57.5、67.4 | 3–4 房 57–76 坪 |
| 陛廈 約 92m | 約18年／41戶 | 嘉豐五路二段 129–135 號 | 110 年後無成交 | 3–5 房 53–88 坪 |
| 富宇現代城 | 約18年／208戶 | 六家七路 66–70 號 | 115-07 兩筆 53.5、57.9 | 2 房為主 25–52 坪 |
判讀：富宇的對手不是隔壁社區，而是同社區同時在賣的 2 房，以及「預算再加一點就能買」的新案。價格要站在兩者之間，帶看才有理由。
單價扣除車位（風中緋櫻口徑待核）。距離為 591 社區頁直線距離。來源：591、5168、信義房屋社區資料。
買方輪廓與銷售策略
2 房買方比的是總價和月付金，不是單價。
竹科首購工程師
單身或頂客，總價抓 2 千萬內，通勤竹科約 10 分鐘。
幼兒小家庭
公園、幼兒園步行可到，先買 2 房、孩子大了再換。
置產出租族
高鐵、竹科租客需求穩定＊租金行情待查。
主打三個賣點
- 總價：高鐵特區電梯 2 房，2 千萬內入手＊依本戶
- 生活：公園、幼兒園、市民公車都在門口
- 公設：健身房、圖書室等＊使用現況待確認
要先講的風險
- 同質性高：同社區在賣的 2 房就是第一對手
- 屋齡 18 年、公設比 30–32%：買方會拿實坪比新案
- 交易放慢：開價看 115 年成交，別看 113 年