給屋主的一段話
20 年的社區，賣出 11 年社區的價格。
鴻觀十力 114–115 年四筆正常成交，扣除車位每坪 54.6–61.8 萬，跟 11 年的柳宗里同一級。屋齡不是扣分的理由：公設比只有 25%、有室內泳池、公園就在 26 公尺外。但同一個區間差了 7 萬，開價前要知道本戶落在哪一段。
先定錨
用近兩年 4 筆成交，找出本戶的樓層與車位位置。
再定位
把公設比 25% 講成買方聽得懂的實坪優勢。
後執行
照節奏曝光、帶看、回報，每一步都有數字可以檢驗。
社區基本資料
177 戶、公設比 25% 的高鐵特區大社區。
信義房屋社區資料
＊依屋齡約 20 年推算，以使照為準
信義房屋資料＊591 未列
大棟距設計（信義房屋資料）
＊信義房屋資料，以謄本為準
信義列全天候警衛；管理費未公開
地址：六家七路 2–36 號，另有嘉豐五路二段、嘉豐二街二段臨路店面。公設：花園、室內泳池、視聽中心、圖書室、交誼廳、會議室。資料來源：591 社區資料與實價登錄、信義房屋社區資料；以謄本、使照為準。
區域市場定位
20 年屋齡，單價站在 11 年社區的區間。
- 近兩年 4 筆正常成交扣車位 54.6–61.8 萬，平均約 58.3。
- 跟柳宗里（11 年）、水容（7 年）同一級，高於富宇（18 年）。
- 同區文化苑 591 上 26 筆在售：買方選擇多，開價要有理由。
＊文化苑為 591 均價、計算口徑待核；其餘為扣除車位單價（信義房屋、5168、591）。竹北中古大樓均價出自經濟日報 2026/9/16。
四大地段價值
公園 26 公尺，出門就是綠園道。
學區
六家或東興國小／東興國中
＊待確認：依新竹縣當年度學區公告與本戶門牌
生活機能
500 公尺內超市、超商、診所
小歌德幼兒園 164 公尺、米澤幼兒園 219 公尺
公園綠地
公園約 26 公尺
鄰近綠園道與兒童公園（信義房屋資料）
交通建設
高鐵新竹站・68 快速道路
高鐵特區核心＊車程與尖峰時段待實測
本戶競爭力
室內都約 53–54 坪，差在樓層、格局和車位。
| 成交 | 格局 | 扣車位坪數 | 車位 | 扣車位單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115/04 8F | 4 房 | 約 53.0 坪 | 17.1 坪／240 萬 | 57.0 |
| 115/04 10F | 3 房 | 約 54.4 坪 | 8.6 坪／120 萬 | 54.6 |
| 114/05 12F | 3 房 | 約 54.1 坪 | 17.1 坪／240 萬 | 61.8 |
| 114/01 9F | 2 房 | 約 53.2 坪 | 8.6 坪／120 萬 | 59.8 |
扣車位坪數＝建坪 − 車位坪數。來源：信義房屋實價登錄明細。
本戶條件（見面時現場確認）
- 門牌・樓層：待確認｜12F 頂樓那筆單價最高 61.8 萬
- 格局：待確認｜2、3、4 房室內坪數差不多，房數多不等於單價高
- 車位：待確認｜8.6 坪約 120 萬、17.1 坪約 240 萬＊是否為 2 位待確認
- 屋況：待確認｜20 年屋的管線、外牆，陽台外推是否合法
近三年實價登錄
近兩年 4 筆 54.6–61.8 萬，價差看樓層與車位。
| 年月 | 樓層 | 格局／坪 | 萬/坪 | 總價(萬) |
|---|---|---|---|---|
| 115-04 | 8F | 4房／70.1 | 57.0 | 3,260 |
| 115-04 | 10F | 3房／63.0 | 54.6 | 3,088 |
| 114-05 | 12F | 3房／71.2 | 61.8 | 3,580 |
| 114-01 | 9F | 2房／61.8 | 59.8 | 3,300 |
| 113-10 | 3F | 4房／71.5 | 49.8＊ | 3,560 |
| 113-03 | 4F | 4房／68.1 | 47.3＊ | 3,225 |
| 112-06 | 11F | 3房／73.9 | 48.3＊ | 3,570 |
坪數、總價含車位；114–115 年單價扣除車位（信義房屋）。＊591 數字，車位未拆、偏低。實價登錄共 71 筆。
114–115 年正常成交＊另 1 筆特殊關係交易已排除
扣除車位；室內約 54 坪約 2,970–3,240 萬，另加車位。取近兩年 4 筆的中段；頂樓、大車位可往上緣。
周邊競品比較
每年都有成交，是這一圈最有行情依據的社區。
| 社區 | 屋齡／戶數 | 位置 | 近期成交 萬/坪 | 主力產品 |
|---|---|---|---|---|
| 新業柳宗里 約 129m | 11年／56 戶 | 嘉豐五路二段 136 號 | 113 年兩筆 57.5、67.4 | 3–4 房 57–76 坪 |
| 文化苑 約 149m | 15年／待確認 | 待確認 | 591 均 50.4＊ 26 筆在售 | 待確認 |
| 富宇現代城 | 18年／208 戶 | 六家七路 66–70 號 | 115-07 兩筆 53.5、57.9 | 2 房為主 25–52 坪 |
| 陛廈 | 18年／41 戶 | 嘉豐五路二段 129–135 號 | 110 年後無成交 | 3–5 房 53–88 坪 |
| 李力鴻觀十力 | 20年／177 戶 | 六家七路 2–36 號 | 114–115 年四筆 54.6–61.8 | 2–4 房 室內約 54 坪 |
判讀：對手是文化苑這類同時有很多間在賣的社區。要拉開差距，靠的是公設比 25%、室內泳池和公園 26 公尺。
單價扣除車位（＊文化苑口徑待核）。距離為 591 社區頁直線距離。來源：591、5168、信義房屋。
買方輪廓與銷售策略
賣的是實坪和綠地，不是屋齡。
竹科換屋家庭
要 3–4 房、預算 3 千多萬，不想付新案的價格。
重視實坪的買方
公設比 25%，同樣權狀坪數，室內比新案大。
有小孩的家庭
公園 26 公尺、室內泳池、幼兒園步行可到。
主打三個賣點
- 實坪：公設比 25%
- 公設：室內泳池、圖書室、視聽中心
- 綠地：公園 26 公尺、大棟距
要先講的風險
- 屋齡 20 年：管線、外牆先查
- 泳池維護：管理費待確認
- 同區在售多：文化苑 26 筆