給屋主的一段話
67 萬是天花板，還是新基準？
柳宗里 113 年 12 月 5 樓 3 房，扣除車位每坪約 67 萬，是周邊中古大樓少見的價格；同年 1 月 3 樓只有 57.5 萬。兩筆差了 10 萬，之後近兩年沒有新成交。屋主最容易拿 67 萬當基準，但買方和銀行會看兩筆的中間。
先定錨
用兩筆成交加周邊大坪數，算出站得住的區間。
再定位
3 房與 4 房的買方不同，先確認本戶是哪一種。
後執行
照節奏曝光、帶看、回報，每一步都有數字可以檢驗。
社區基本資料
56 戶、3–4 房、樓高 3.2 米的高鐵特區大樓。
信義房屋、5168 社區資料
＊依屋齡約 11 年推算，以使照為準
2 棟＊591 社區問答
標準層 3–13F；2F 有 2 戶露台戶
＊信義房屋資料，以謄本為準
信義列全天候警衛；管理費未公開
地址：嘉豐五路二段 136–138 號、六家八街 67–69 號。大廳挑高 7.4 米。公設：花園、遊戲室、交誼廳、會議室、1F 閱讀室與輕食吧台、頂樓空中花園。資料來源：591、5168 實價登錄比價王、信義房屋社區資料；以謄本、使照為準。
區域市場定位
周邊中古單價柳宗里站在上緣，但只有一筆。
- 113-12 約 67.4 萬，高於水容 111 年 60.4、富宇 115 年 53–58。
- 同年 1 月只有 57.5 萬，兩筆差 10 萬，之後近兩年沒有成交。
- 竹北中古大樓均價約 47 萬，銀行估價看的是實際成交。
＊天琚為 591 近一年均價區間下緣，計算口徑待確認。來源：5168、591、經濟日報 2026/9/16。
四大地段價值
幼兒園 93 公尺，公園 100 公尺內。
學區
六家或東興國小／東興國中
＊待確認：依新竹縣當年度學區公告與本戶門牌
生活機能
500 公尺內超市、超商、診所
信義房屋社區資料
公園・幼兒園
公園約 100 公尺內
小歌德幼兒園 93 公尺、米澤幼兒園 274 公尺
交通建設
高鐵新竹站・68 快速道路
高鐵特區核心＊車程與尖峰時段待實測
本戶競爭力
3 房和 4 房是兩群買方，先確認本戶是哪種。
| 產品 | 坪數＊ | 105 年總價 | 113 年總價 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 3 房 | 約 57–69 坪 | 1,560–1,718 萬 | 3,400–4,458 萬 | 113 年兩筆都是 3 房 |
| 4 房 | 約 65–76 坪 | 1,700–2,006 萬 | — | 108 年後無 4 房成交 |
| 2F 露台戶 | 2 戶 | 1,560–1,720 萬 | — | 露台面積待確認 |
＊坪數不含車位；總價含車位。來源：591、5168 實價登錄。
本戶條件（見面時現場確認）
- 棟別・樓層：待確認｜標準層、露台戶、頂樓的買方不同
- 格局：待確認｜3 房有 113 年成交可比，4 房要另外估
- 車位：待確認｜成交車位價約 110–240 萬
- 屋況：待確認｜樓高 3.2 米的空間感，裝潢有沒有保留下來
近年實價登錄
最新一筆 67 萬是單筆高點，要被第二筆驗證。
| 年月 | 樓層 | 格局／坪 | 萬/坪 | 總價(萬) |
|---|---|---|---|---|
| 113-12 | 5F | 3房／62.5 | 67.4 | 4,458 |
| 113-01 | 3F | 3房／57.3 | 57.5 | 3,400 |
| 108-10 | 8F | 3房／62.5 | 32.9 | 2,298 |
| 108-09 | 12F | 4房／76.4 | 29.4 | 2,128 |
| 108-03 | 11F | 3房／69.2 | 30.9 | 2,050 |
| 105-10 | 2F | 3房／57.3 | 23.1 | 1,560 |
| 105-10 | 2F | 4房／65.0 | 22.8 | 1,720 |
單價扣除車位（5168），總價含車位。實價登錄共 61 筆。
114–115 年社區內成交＊送件前以內政部實價登錄再查
扣除車位；62.5 坪約 3,630–4,000 萬。兩筆差 10 萬取中間偏下，對照水容 111 年 60.4、天琚 56–58 萬。
周邊競品比較
比富宇多一房，比水容、天琚總價低一截。
| 社區 | 屋齡／戶數 | 位置 | 近期成交 萬/坪 | 主力產品 |
|---|---|---|---|---|
| 富宇現代城 約 73m | 18年／208 戶 | 六家七路 66–70 號 | 115-07 兩筆 53.5、57.9 | 2 房為主 25–52 坪 |
| 陛廈 約 69m | 18年／41 戶 | 嘉豐五路二段 129–135 號 | 110 年後無成交 | 3–5 房 53–88 坪 |
| 春福水容 | 7年／28 戶 | 興隆路三段 135 號 | 111-05 60.4 之後無成交 | 4 房 約 75 坪 |
| 名發天琚 | 新成屋／51 戶 | 興隆路三段 155 號 | 近一年 56.4–58.1＊ | 大坪數 7 千萬級 |
| 新業柳宗里 | 11年／56 戶 | 嘉豐五路二段 136–138 號 | 113 年兩筆 57.5、67.4 | 3–4 房 57–76 坪 |
判讀：柳宗里是這一圈的中間尺寸。67 萬只是一筆，用 58–64 萬的區間去對買方，才不會卡在估價。
單價扣除車位（＊天琚口徑待確認）。距離為 591 社區頁直線距離。來源：591、5168、信義房屋。
買方輪廓與銷售策略
賣的是空間感，不是單價紀錄。
竹科換屋家庭
從 2 房換 3–4 房，幼兒園和公園都在步行範圍。
高鐵通勤族
雙北工作、竹北生活，要大空間但預算有上限。
重視質感的首換
樓高 3.2 米、挑高大廳，比同區老社區住起來寬。
主打三個賣點
- 空間：樓高 3.2 米、大廳挑高 7.4 米
- 尺寸：3–4 房，總價低於水容、天琚
- 生活：幼兒園、公園步行可到
要先講的風險
- 開價貼 67 萬：估價恐不足
- 公設比 31–32%：買方會拿實坪比
- 持有約 10 年：賣前先算房地合一稅，可用我的售屋損益試算