春福水容

給屋主的一段話

最後成交停在 111 年高點，這次要重新定錨。

水容 28 戶、幾乎全是約 75 坪的 4 房。公開實價登錄最後一筆是 111 年 5 月 12 樓每坪 60.4 萬，之後四年多社區內沒有成交。那筆成交在市場熱的時候；這幾年竹北交易量大減，新案天價也不代表中古會跟漲。

社區基本資料

28 戶、一層兩戶，全棟 75 坪 4 房的高鐵特區大樓。

地址：興隆路三段 135 號（興隆路三段與嘉豐六路二段口）。平面車位 61 位。公設：花園、健身房、視聽中心、媽媽教室、圖書室、交誼廳、會議室。資料來源：591 社區資料與實價登錄、信義房屋社區資料；以謄本、使照為準。

區域市場定位

新案天價不等於中古會跟漲，要看實際成交。

• 水容 60.4 萬是 111 年熱市的成交，之後再無成交可驗證。
• 鄰棟天琚近一年約 56–58 萬，還有一筆持有不到一年認賠 458 萬。
• 新案紀錄多是心理價，銀行估價看的是中古實際成交。

＊大觀自若取報導區間 65–68 下緣；天琚是否扣車位待核。柳宗里為扣除車位單價（5168）。來源：591、5168、經濟日報 2026/9/16、工商時報 2026/6/13。

四大地段價值

公園 132 公尺，學區、高鐵都在生活圈裡。

本戶競爭力

全棟同一種產品，差別在樓層、戶別和車位。

來源：591 實價登錄（單價不含車位）、信義房屋社區資料。

近年實價登錄

111 年 60.4 萬是高點成交，之後四年沒有驗證。

周邊競品比較

鄰棟是 7 千萬級大坪數，水容是 4 千萬級的 4 房。

判讀：水容卡在中間——比天琚、大觀自若總價低一截，比柳宗里的 3 房多一房、多十幾坪。要找的是「要 4 房，但不想付到 7 千萬」的買方。

柳宗里為扣除車位單價（5168）。7 千萬級：天琚 7,670–8,128 萬、大觀自若 7,500 萬成交。來源：591、5168、樂居、信義房屋、經濟日報。

買方輪廓與銷售策略

4 千萬級的買方不多，但目標很清楚。